המדריך לשכירת דירה חלק 2:

מחירי הדיור בישראל כמו גם מצבו של ענף הדיור בכללותו גרמו בחמש השנים האחרונות לאנשים רבים למצוא פתרונות באמצעות שכירת דירות.

בישראל ישנם כיום  מאות אלפי אנשים: מבוגרים וצעירים כאחת, הפותרים את בעיית הדיור שלהם ,
לעיתים בלית בררה באמצעות שכירת דירה.

השכרת דירה היא מלאכה לא פשוטה בעבור רבים מהם בשל גורמים שונים.

מציאת דירה להשכרה היא פרמטר שיש בו כמה דברים:

הצורך. הנגישות. המחיר.

הצורך הוא מה שאדם או זוג צריך אותו מבחינת הדירה להשכרה, כלומר מה גודל הדירה הנדרשת, האם היא עונה על הצרכים של האדם או הזוג, האם הזוג הוא עם ילדים או מתכנן ילדים נוספים להרחבת משפחה. במה בני הזוג עובדים על מנת לדעת גם את האזור מתאים להם.

הנגישות הוא חשיבות המיקום, האם השכרת הדירה מאפשרת הגעה קלה וידידותית למרכזי קניות, רפואה, לימוד, שירותים ציבוריים.

המחיר הוא התקציב העומד לרשות האדם או הזוג בשכירת דירה.

כאשר ניגשים לשלב חתימת החוזה על שכירת דירה חשוב לבדוק גם מספרים דברים ברורים ולעגן אותם מראש בחוזה:

1.      אופן התשלומים- האפשריות הם תשלום מראש לכל התקופה, תשלום לשלושה חודשים או לחצי שנה. חשוב לעגן בחוזה השכירות סעיף המגן על השוכר מפני עליית מחירים ולקבוע שדמי השכירות הם לתקופה של שנה.

2.      ערבים- יש לנסות ולשכנע את בעל הדירה שדי בערב אחד. הבאת שני ערבים יוצרת ממילא לחץ מיותר עליהם ועל השוכרים ועלולה ליצור גם מצב של אי נעימות כוללת.

3.      הדירה צריכה להיות במעמד חוקי של שכירות ולא דירה משועבדת או מעוקלת שאי אפשר להשכיר אותה.

4.      הדירה צריכה להיות במצב פיזי שהוסכם מראש על ידי הצדדים באמצעות נראות. כלומר אם ישנם בעיות פיזיות בצנרת, חשמל, וכו' יש לתקנם מראש. ולפני הכניסה לדירה.

5.      צריך לקבוע מה הן חובות הדייר מבחינת סוגי התשלומים , גובהם, ומועדם.

6.      יש לקבוע תנאים מה היא אחריות המשכיר כלפי השוכר במקרה של בעיות או תקלות בדירה.

סקירה של העליה במחירי הדיור בשנים האחרונות באזורים שונים בארץ

תמונת המצב של העליה במחירי הדיור בשנים האחרונות בישראל מצביעה בפירוש על כך שמחירי הדיור אינם עומדים לרדת.

הממצאים החשובים יותר המתייחסים לשני היבטים בולטים:

- כמה משכורות צריך בשביל לרכוש דירה בישראל.

- מהו היקף המשכנתאות שישראלים נוטלים על מנת לרכוש דירה.

 הגורמים הפיזיים לעליה במחירי הדיור.

הנתונים בשני ממצאים אלו מצביעים בפירוש על כך שמחירי הדיור בישראל נוסקים כל העת כלפי מעלה ולכן כדאי לבחון אפשרות של רכישת דירה גם במקומות הנחשבים פחות אטרקטיבים לכאורה.

מבין ערי ויישובי ישראל מפתיע למשל למצוא את העיר החרדית בית"ר עילית בתור העיר שצריך לעבוד 293 חודשים בשכר ממוצע על מנת לרכוש דירה ממוצעת בעיר.

ירושלים נמצאת במקום השני עם 259 משכורות ממוצעות תל אביב נמצאת במקום הרביעי עם 248 חודשי עבודה.

לעומת מקומות יקרים מאוד אלו, הרי ישנם יישובים שבהם נדרשים 100 משכורות לדירה ביניהם קריית טבעון וקריית ביאליק.

(כאשר בתחתית הרשימה נמצאים קריית שמונה, קצרין וערד (76 משכורות

 ההיבט השני המתייחס להיקפי המשכנתאות שהציבור לקח.

הרי גם שם הנתונים מצביעים על קפיצה מרתונית של 71% בהיקפי המשכנתאות שהציבור לקח במהלך ששת השנים האחרונות על מנת לרכוש דירה.

נתון מעורר דאגה ולא מבטיח מבחינה כלכלית

ההיבט השלישי הוא הגורמים הפיזיים לעליה במחירי הדיור

ברור שצפיפות האוכלוסין במרכז הארץ ועימה הגידול הפיזי באוכלוסיה החרדית יצרו מצוקת דיור של ביקוש העולה על היצע ומכאן זה הביא לעליית מחירי הדיור.

אין ספק שדווקא התייחסות אחראית של בחינת אפשרות מעשית לרכישת דירות באזורים פריפאליים יכולים 

לתת מענה ותשובה לזוגות ואנשים רבים שידם אינה משגת לרכוש דירות במרכז או באזורים צפופי אוכולוסין

 כיום לא נותרו כמעט אזורי בניה במרכז הארץ ולעומת זאת דירות נמכרות מהר וכמעט ללא מו"מ עליהם

נתונים אלו מחזקים ביתר שאת את ההכרח למצוא פתרונות טובים של רכישות מחוץ לאזור המרכז

ואת אלו בהחלט ניתן למצוא כיום עדיין במחירים סבירים לפני עליה גדולה אפשרית.

המדריך לקנייה וניהול של בית להשכרה

השכרת דירה  מצריכה התייחסות במספר היבטים חשובים שעל המשכיר לדעת אותם היטב. זה מתחיל בבחירה נכונה של בתים להשכרה, וממשיך בניהול נכון של הנכס והתנהלות נאותה מול השוכרים.

היישום של הכללים וההיבטים הללו ימנע ממנו בעיות שונות וייתן לו פירות ראויים של תמורה וגם שקט נפשי במידה ויקבל את ההחלטות היעילות הנוגעות לעניין

ראשית, דירה להשכרה היא בגדר נכס תמידי וכך יש להתייחס אליה. היא אינה בגדר מוצר זמני או בר חלוף החל ממכונית וכלה במוצרים ביתיים למיניהם המיועדים למכירה.

מדובר בנכס רב ערך ומורכב ובהתאם לכך יש להתייחס לנושא של השכרת דירה.

ההיבטים שיש להתייחס אליהם מורכבים אם כך מהדברים הבאים:

א.      מיקום הנכס, קרי הדירה.

 האם היא במקום מרכזי. האם היא נותנת מענה לקהל רחב של שוכרים פוטניציאליים או רק לחלקם. למשל, יתכן כי זוג צעיר, יהיה מעוניין בדירה הנמצאת במקום שקט לעומת אדם יחיד המחפש רק מקום מגורים. או זוג שותפים. או זוג מבוגר. או זוג סטודנטים.

ב.       גובה השכירות

בהתאם למיקום הנכס יש לקבוע את הסכום הנדרש לדירה להשכרה. הסכום צריך להיות ריאלי כמידת האפשר, לא נמוך מדיי ולא גבוה.

ג.   תהליך מציאת השוכרים להשכרת דירה     

תהליך מציאת השוכרים להשכרת דירה יכול להתבצע בכמה אופנים ואפשריות: פרסום מודעת חינם באתרי רשת מובילים העוסקים בתחום. פרסום מודעה בכסף בעיתונים ובמקומונים. פניה למתווך. פרסום בלוחות מודעות חופשיים. מפה לפה.

ד.       יש לוודא מול הדיירים החדשים להשכרת דירה מספר דברים:

1. בטחונות כספיים לפרק זמן של חצי שנה לפחות בצורה של ערבות של שני ערבים

2. בטחונות בצורה של הבהרה מה מקור הכנסתם של השוכרים ואם היא קבועה, או משתנה בקיצוניות.

3. התרשמות מהתנהגותם ביחס למצב ( האם הם אנשים בעייתים באופיים או כאלה שניתן  להסתדר איתם בקלות וכו

4. לבדוק מהו אורך הזמן המירבי שניתן להשכיר להם את הנכס.

ה.      חוזה השכירות

צריך להיות מעוגן בהסכם משפטי ברור שבו יהיה ברור כי לא מדובר בשכירות מוגנת. ועל פיה החוזה צריך להבטיח לבעל הנכס את האפשרות לפנות לערכאות או להפעיל ערבות במידה והנכס ניזוק על ידי המשכיר במכוון או שהוא צריך לפנותו מכל מיני סיבות והוא אינו עושה כן. 

מדריך לשכירת דירה חלק 1:

היצע הדירות להשכרה בישראל אינו גדול ורחב אומנם, אבל מאידך זה לא אומר שהשוכרים חייבים

לקפוץ על כל דירה שנמצאת בהישג ידם ונוחה להם להגעה פיזית למטרות עבודה או משפחה.

דירה להשכרה ניתן לחפש כיום במגוון אפשריות: לוחות מודעות בעיתונים. לוחות נדלן באינטרנט. מתווכי

דירות. פרסומי חוצות אישייים ושמועות מפה לאוזן.

העקרונות החשובים שיש לתת עליהם את הדעת בחיפוש אחר דירה להשכרה הם אלו:

- קרבה לכבישים ולתחבורה ציבורית נוחה ככל שניתן.
- קרבה למרכזי קניות וסחר, הכוללים גם משרדים
- ממשלתיים ( משרד הפנים, ביטוח לאומי, מס הכנסה וכו')
- קרבה לבנקים. קרבה לבתי ספר. קרבה

כמובן שאין בישראל אף דירה להשכרה שעונה על העקרונות הללו באופן מלא. אבל סדר העדיפות של

השוכרים חייב להביא בחשבון כמובן גם את צרכי הנוחות ההכרחיים הללו לפחות בחלקם. אם לא את

לקופות חולים, מרפאות ובתי חולים.

חשוב  לתת את  הדעת בזמן השכרת דירה על הדירה עצמה. 

מי השכנים, מי הוא בעל הבית? האם שמעו הוא טוב, האם קל להתנהל מולו או לא.

האם הוא גמיש או נוקשה.

 מהי מדיניות התשלומים כלפיו.

את הדברים הללו יש לבדוק כמובן ביסודיות מירבית קודם לשכירת הדירה עצמה.

בדיקת חובות השוכרים 

כעת, לפני החתימה על החוזה צריך לבדוק גם אם השוכרים הקודמים שילמו את מלוא חובם לבעל הבית

על מנת שהוא לא יוכל לגרור חובות כמו ארנונה חשמל טלפון ועוד על השוכרים החדשים.

צריך גם לבדוק מה מותיר בעל הבית בדירה ומה הזכויות שיש לשוכרים לגבי דברים אלו ( שימוש

בטלויזיה, מזגן, מקרר וכו' ועל מי חלה אחריות התיקון).

בדיקה מקיפה של הדירה תכלול גם חיבורי חשמל. צנרת פנימית וצנרת חיצונית.

קירות ( עובש או לא). דלת כניסה. אחריות על צביעה ועוד.

בדיקת חוזה השכירות

ישנם אומנם חוזי שכירות סטנדרטים. אבל בכל מקרה רצוי להתייעץ עם עורך דין המומחה בתחום

 רק לאחר שבוצעו ונעשו כל התהליכים הללו ביסודיות ובקפידה ניתן לחתום על חוזה השכירות עצמו.

שכירת דירות לפני החתימה הסופית על החוזה עצמו.

מחפשים דירה להשכרה או למכירה?

בפורטל בתים תמצאו אינדקס עצום של דירות להשכרה ולמכירה בכל רחבי הארץ

איך לתכנן נקודת חשמל בבית

התקנת נקודת חשמל בבית היא תהליך המצריך גם הכרה מסוימת של חוק החשמל. בפרט במקרים שבהם נעשית בניה של בית חדש לגמרי.

לכן לפני התקנה כזאת יש צורך גם להכיר מספר כללים ודברים יעילים ורצויים שיש לנהוג על פיהם:

נקודות חשמל:

התקנת נקודות חשמל בבית ייעשה לפי צרכים של בעלי הדירה עצמה. כלומר, אם מדובר בבית שבו יש מספר גדול של מכשירי חשמל למשל במטבח, בחדרי שינה של הורים וילדים, בסלון, בחדרי עבודה ובאמבטיות.

במטבח רצוי שיהיו שלוש נקודות חשמל לפחות ( מקרר ועוד שני מכשירים חשמליים נפרדים לפחות-מיקרוגל,תנור ומצנם בנקודה אחת עם מפצלים ונקודה למדיח כלים).

בסלון שלוש  נקודות חשמל לפחות- לטלפון ולמכשיר נוסף( מחשב, תנור חשמלי ועוד

וכמובן נקודת חשמל לטלוויזיה.

אדריכל וחשמלאי:

ייעוץ ושימוש בשני בעלי המקצוע הללו מהווה דבר חשוב מאין כמותו בהחלטה לבצע התקנת נקודות חשמל. המעצב או האדריכל יתנו עצות מעשיות על מיקום השקעים, הלוח, סוגי השקים והמפסקים כמו כן הוא יעשה זאת בתיאום עם עיצוב שאר הבית- ריהוט וכו'

כמו כן רצוי להתייעץ עם האדריכל לגבי מיקומם וצורתם האסתטית של נקודות החשמל. כך שכל נקודה תהיה במקום נוח אבל שעיצובה יהיה מכובד ויפה.

החשמלאי יקבע את גודל החיבור, מעבר צנרת החשמל, חלוקת עומס החשמל.

בשני המצבים חשוב מאוד שיהיה תיאום בין המעצב לחשמלאי לגבי ההחלטה הסופית על שיבוץ נקודות החשמל בבית.

הפעולות הללו של התקנת נקודות חשמל ייעשו וחשוב לזכור זאת בהתאם לצרכים של בעלי הדירה ובהתאם לנוחות שלהם.

מעגלים חיצוניים

התקנת דוד שמש מחייבת מעגל חשמל נפרד. כך גם ביחס למכונת כביסה. תנור בישול ואפיה

בטיחות בנקודות חשמל:

בכל בית חדש ולו כל שכן שישנם בו ילדים קטנים חייב להיות מפסק בטיחותי המונע התחשמלות ויש לבדוק את תקינותו אחת לכמה זמן.

במקרה של ילדים קטנים מאוד יש להשתדל מאוד ששקעים יהיו מרוחקים ככל שניתן מטווח ידם על מנת למנוע מצב שבו הם יכניסו מכשירים העלולים לגרום להתחשמלות.

איך לדאוג לחימום הבית בצורה אופטימלית וחסכונית

תקופת החורף בישראל היא תקופה קרה למדיי במרבית רחבי הארץ ובגינה מתרחב הצורך למצוא גם דרכים יעילות וחסכוניות לחימום נכון .

לצורך כך יש לזכור כי בדרך כלל קיימת טמפרטורה הנוחה למרבית האנשים שבה הם חשים נוחות עם חום. הטמפרטורה הזו נעה בין 18 ל22 מעלות צלזיוס.

.

חימום הבית נקבע לפי הצרכים ומצב הבית עצמו. היסודות של הבית יקבעו  מידת שמירת או בריחת החום אל הבית וחוצה ממנו. בבתים רבים ישנם בעיות טרמיות קשות (קור, חום ובעיות עיבוי)

לכן  השיקול המרכזי צריך להיות בראש וראשונה התאמה של הבית אל סוגי החימום האפשריים.

אלו מתחלקים לכמה סוגים נפוצים . כאשר לכל סוג יש את היתרונות והחסרונות שלו.

א.     מפזרי חום-מאופיינים בפיזור ממוקד ומהיר של חום. לא יוצרים בריחת חום. ניידים וקלים לתפעול. זולים ברכישה. החסרונות שלהם: צריכת חשמל גבוה. מתקלקלים בקלות. חום מקומי בטווח של מטרים בודדים שאינו משפיע על מקומות אחרים בבית

ב.     תנורי חשמל-ספירלות או תנורים מלבניים מפיצים חום בצורה נעימה. קלים לתפעול ולשימוש. לא מזהמים. אבל קיימת בהם מידה רבה מאוד של סיכון. חוסר תשומת לב פתאומית עלולה לגרום להתלקחות של חומרים דליקים שהניחו לידם בפיזור דעת. ילדים לא יכולים להתקרב אליהם מבלי שמבוגר ישגיח עליהם. צריכת חשמל גבוה וגם כאן נטיה מסוימת לתקלות.

ג.       רדיאטור-הרדיאטור הוא מכשיר חשמלי איכותי ויעיל לחימום. הוא נעים. ידידותי. אבל מצד שני גם צורך חשמל ברמה גבוה. ובחדרי ילדים עלול ליצור יובש בנשימה. בדומה למפזר חום החום שלו הרבה יותר ממוקד ולא מפוזר. בעל נטיה לתקלות שתיקונם בדרך כלל אינו זול כלל וכלל

ד.      מזגנים ( בחדרים או מפוצלים)

המזגנים מצריכים אומנם אחזקה שוטפת והקפדה על נקיון מעברים ומסננים. בדיקה יסודית פעמיים שלוש בשנה, ע"י טכנאי מזגנים מוסמך בלבד

אבל מאידך לעומת אמצעי החימום האחרים הם מובילים בהיותם: מווסתי חום לפי הצורך. ניתן להשתמש בהם לפי הצורך והם גם מגיעים לכל חדרי הבית במידה שווה לנוחות הדיירים וילדיהם.  

בצעו תיקונים , התקנות ועבודות חשמל רק ע"י  חשמלאים מוסמכים. עבודה עם חשמל היא מסוכנת ויכולה להוביל לפציעות קשור ואף מוות

.

תמ"א 38 והשפעתו על ערך הנכס

תוכנית תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שמטרתה העיקרית היא להתמודד עם סכנת רעידת אדמה גדולה. העלולה להרוס מבנים ובנייני דירות ולגרום לאסונות כבדים.

התוכנית מתייחסת לבנייני מגורים שנבנו לפני שנת 1975, שנמצאים בסכנת קריסה.
מטרת התוכנית במהותה היא לבצע בבניינים אלו עבודות חיזוק  ושיפוץ משמעותיים על מנת להופכם לעמידים בפני רעידות אדמה.

עבודות החיזוק והשיפוץ נעשים על ידי קבלנים יזמים ולא במימון הדיירים.
באופן טבעי וברור השיפוץ וחיזוק הבניין  מעלים גם את ערכו של הנכס לעיתים אפילו בעשרות אחוזים. כל זאת מבלי שיהיה להם כל צורך להשתתף או לשאת בעלויות החיזוק והשיפוץ להשבחת הנכס.
דבר זה מהווה יתרון כלכלי עצום מבחינת הדיירים.  ראשית הנכס שלהם וערכו עלה בעשרות אחוזים כתוצאה מכך.
אותם דיירים מקבלים מעלית חדשה בבניין. מרפסת חדשה לכל דירה. חדר מדרגות משופץ כחדש.

עם זאת יש לציין כי חלק מהאיכויות של דברים אלו נקבעים במו"מ בין הדיירים לבין ועד הבית. מו"מ אותו צריך לנהל באסטרטיביות ותקיפות ועד הבית,הוא זה שצריך לדעת לייצג באופן נאות וראוי את בעלי הדירות מול הקבלן עצמו.
כאשר המטרה היא למעשה להשיג כמה שיותר הטבות בעניין מבחינת העבודות שאותם יבצע הקבלן.

להגשמת ויישום תוכנית תמ"א 38 יש בוודאי גם ערך פסיכולוגי נלווה.
לאור מצוקת הדיור הקשה מאוד הקיימת בישראל. מטרת התוכנית מאפשרת למעשה גם הגדלת  האפשריות לקבל תמורות הולמות בעבור הדירה באם רוצים למכור אותה. כי ממילא ערכה יעלה הרבה יותר מאשר קודם לכן
זה יוסיף לה גם יוקרה מבחינת תנאי המכר או השכירות במקרה ותבוצע עבודת תמ"א 38.

דבר זה קשור גם לגיבוש קל יותר במידה ובעלי הדירה מעוניינים למכור את דירתם לאחר השיפוץ והחיזוק שנעשה לפי תמ"א 38. באופן הזה הם ישיגו גם מחיר טוב יותר לנכס שלהם וערכו יעלה לאין שיעור בעקבות התוכנית.