חפש בבלוג זה

ועד בית חיצוני מול וועד בית מקומי



בישראל נבנו בעשור האחרון, בנייני מגורים רבים מאוד. כאשר תבנית הבניה היא בדרך כלל שמונה קומות ומעלה. ו24-28 דירות.
מצב זה יצר כאן סיטואציה חדשה שלא הייתה מוכרת קודם לכן והיא העברת ניהול ענייני הבנין והבית לידי ועד בית חיצוני. קרי, חברת ניהול בתים.
למעשה, ברוב בנייני המגורים החדשים, ענייני הועד מנוהלים באופן חיצוני בידי חברת ניהול.

בהשוואה בין שני סוגי הניהול , זו הותיקה , ניהול בניין באמצעות ועד בית מקומי או ניהול בניין באמצעות חברת ניהול ועד בית חיצוני אפשר לשים לב לדברים הבאים:

א.      ניהול בניין באמצעות ועד בית מקומי, מצריך כיום זמן השקעה רב יותר מהעבר. בגלל מספר הדיירים, ההקפדה החיצונית על הבניין ומראהו., דאגה לניהול שוטף , יום יומי שלו. מצב זה עלול ליצור בלי כוונה גם בעיות, שכן אם ראש הועד אינו נמצא  אז אין את המפתחות לחדר האשפה, למקלט, למחסן וכו' דבר העלול ליצור חיכוכים מהר מאוד.
ב.      ניהול בתים משותפים באמצעות ועד בית חיצוני יוצר נגישות מיידית לפתרון בעיות. כי החברה המנהלת מקבלת כסף בעבור מתן שירותיה ולכן יש לה אינטרס לדאוג לבניין ולצרכיו באופן מיידי.
ג.       ניהול בניין באמצעות ועד בית חיצוני מאפשר התקשרות יעילה ומהירה עם עובדי נקיון/ גננים/ בעלי מקצוע אחרים, בצורה מהירה , יעילה יותר ולעיתים קרובות חסכוניות הרבה יותר. לכל חברה כזאת יש מאגר של בעלי מקצוע בתחומים אלו, שיכולים לעמוד לרשותה ועל אחריותה.
ד.      ועד בית חיצוני, עוסק באופן כוללני אך מסודר לגמרי בענייני תשלומים, גביה, הסדרי תעסוקה. מצד אחד ביחס לדיירים עצמם, שבדרך כלל יעבירו כספי ועד ביתר קלות לועד חיצוני מאשר לועד מקומי. ועד בית חיצוני, יטפל בכל ענייני התשלומים לעובדים, בלי שהדיירים יצטרכו להיות בכלל מעורבים בכך.
ה.      ועד בית חיצוני פועל במסגרת כוללת של חברה מסחרית. הבניין הוא לגביו לקוח, וכיום, למול תחרות בתחום, האינטרס שלו תמיד יהיה לשפר ולייעל את מצבו של הבניין. לטפל מהר בתקלות ולמנוע אי נוחות ואי נעימיות אצל הדיירים כתוצאה מבעיות שוטפות של הבניין עצמו.


מהו הסיבות למחירי הנדלן הגבוהים ?




מחירי  הנדל"ן בישראל הם תופעה ידועה מזה ארבע שנים בקרוב. מחירים אלו של דירות, נכסי משרדים ואפילו מתחמי תעשיה הולכים ועולים.
כך למשל בעבור דירה בת 30 מ"ר ברחוב שוקן בתל אביב, דרש המוכר מליון שקל!!
מחיר שהוא לא היה אפילו חולם עליו לפני חמש שנים.

אזור המרכז הוא כיום אזור שבו מחירי הנדל"ן הם יקרים מאוד. הסיבות לכך: צפיפות אוכלוסין הולכת וגדלה. מחסור חמור בשטחי בניה פנויים. אי מתן אפשרות לבניה מצומצמת או ציבורית( קרי דירות בנות שתיים וחצי חדרים למשל), יוקר מחיה הולך ומאמיר.

באזורים אחרים בישראל, הפשרת קרקעות לבניה נעשית גם היא לאחרונה טיפין טיפין.

הגורמים לכך הם שחלק מהקרקעות הם עדיין בבעלות פרטית או שיתופית או של המדינה וגופים ציבוריים.
לכן, אין הקלה להפשרת אדמות אלו.
המצב שנוצר הוא שכמעט בכל מקום בישראל, מחירי הנדל"ן עלו בעשרות ואפילו במאות אחוזים בשלוש השנים האחרונות.במצב כזה ישנה עדיין אפשרות ריאלית והיא לרכוש דירות שונות ברחבי הארץ למטרת השכרתם.
למי שדבר כזה מתאפשר הרי רכישת דירה לשם השכרתה יכולה להוות פתרון המניב תשואה מכובדת במצב שבו שוק הנדלן נוסק כל העת כלפי מעלה.

במצב הדברים בישראל כיום, משפחות ויחידים אינם מסוגלים כמעט לרכוש לעצמם דירה.
הם נאלצים להתגורר בדירות שכורות, בכל רחבי הארץ ולשלם שכירות, גבוה לעיתים
ברם, לנוכח מחירי הדיור היקרים מאוד, הרי שלא עומדים לפניהם בררות אחרות כלשהן.

היכן אם כן כדאי לחפש בתים למכירה ודירות להשקעה , לשם שכירות.

באזור המרכז, בערים כמו פתח תקוה, בת-ים, יפו. יש עדיין מאגר של דירות בנות שלושה חדרים ומטה שניתן לרכוש אותם לצרכי שכירות. והם יניבו תשואה יפה היכולה לנוע בין 3500 ל4500 ₪ לחודש.
כך גם לגבי דירות קטנות יותר, בנות חדר ושני חדרים.


דירות נוספות להשקעה לשם שכירות אפשר למצוא גם ביישובי לווין של המרכז, כמו ראש העין, וערים כמו לוד ורמלה.
שם גם ממילא מחירי הדירות הם זולים הרבה יותר ממקומות אחרים במרכז.